Villamos biztonsági felülvizsgálat lakásnál, családi háznál, ingatlan eladásnál és bérbeadásnál

Egy lakás vagy családi ház elektromos hálózatának állapota sokszor csak akkor kerül előtérbe, amikor az ingatlan eladásra, vásárlásra, bérbeadásra vagy felújításra kerül. Pedig a villamos biztonság nemcsak jogi vagy dokumentációs kérdés, hanem mindennapi biztonsági szempont is. Egy régi, elavult vagy szakszerűtlenül átalakított elektromos hálózat áramütésveszélyt, tűzveszélyt, gyakori hibákat, biztosíték leoldást, FI relé problémát vagy rejtett károkat okozhat.A villamos biztonsági felülvizsgálat lakásoknál, családi házaknál, panellakásoknál, sorházaknál, nyaralóknál és bérleményeknél is fontos lehet. A 40/2017. NGM rendelet szerint lakóépületekben alapvetően legalább 6 évenként villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzése szerepel, bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor pedig a lakás villamos berendezésén felülvizsgálat szükséges, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. A rendelet kivételt is meghatároz bérleménynek nem minősülő lakásoknál, ha fázisonként legfeljebb 32 A túláramvédelem van, és a felhasználói berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló védi.

Miért fontos a VBF ingatlan eladás előtt?

Ingatlan eladásakor a vevő általában szeretné tudni, milyen állapotban van az elektromos hálózat. A festés, burkolat, nyílászáró és fűtés mellett az egyik legfontosabb kérdés, hogy a villamos rendszer biztonságos-e. Egy szép állapotú lakásban is lehet régi alumíniumvezeték, földeletlen konnektor, hiányzó FI relé, elavult biztosítéktábla, hibás védővezető vagy szabálytalan korábbi szerelés.A villamos biztonsági felülvizsgálat eladás előtt segíthet:

• feltárni az elektromos hálózat állapotát,
• dokumentálni a biztonsági megfelelést,
• megelőzni a későbbi vitákat,
• jelezni a szükséges javításokat,
• bizalmat építeni a vevő felé,
• tisztázni a hálózat terhelhetőségét,
• bemutatni, hogy van-e FI relé, földelés, megfelelő elosztó,
• szakmai alapot adni az áralku vagy javítás kérdéséhez.

Egy VBF minősítő irat az eladó és a vevő számára is hasznos. Az eladó rendezett dokumentációt tud bemutatni, a vevő pedig nem csak találgat, hanem szakmai képet kap az elektromos hálózat állapotáról.

Miért fontos a VBF ingatlan vásárlás előtt?

Ingatlanvásárlásnál sokan csak a látható állapot alapján döntenek. Pedig az elektromos hálózat hibái gyakran rejtve maradnak. Egy frissen festett lakásban is lehet régi vezeték, toldott áramkör, szabálytalan kötés, túlterhelt konyhai kör vagy olyan biztosítéktábla, amely már nem alkalmas a mai használati igényekre.Vásárlás előtt a VBF segíthet megválaszolni:

• biztonságos-e az elektromos hálózat,
• van-e védővezető,
• megfelelő-e a földelés,
• működik-e a FI relé,
• megfelelőek-e a kismegszakítók,
• van-e túlterhelt áramkör,
• szükséges-e biztosítéktábla csere,
• kell-e teljes vagy részleges hálózatfelújítás,
• alkalmas-e a hálózat villanytűzhelyhez, klímához, bojlerhez,
• milyen hibákat kell javítani beköltözés előtt.

Egy ingatlan ára mellett az elektromos hálózat felújítási költsége is fontos tényező lehet. Ha a felülvizsgálat során kiderül, hogy a hálózat elavult, hiányos vagy veszélyes, akkor ezt érdemes még a vásárlási döntés előtt tudni.

Villamos biztonsági felülvizsgálat bérbeadás előtt

Bérbeadásnál a tulajdonos felelőssége, hogy az ingatlan biztonságosan használható legyen. A bérlő napi szinten használja a konnektorokat, világítást, konyhai gépeket, mosógépet, bojlert, klímát, elektromos készülékeket. Ha a hálózat hibás, annak következménye nemcsak műszaki hiba, hanem balesetveszély is lehet.Bérbeadás előtt különösen érdemes ellenőrizni:

• a biztosítéktáblát,
• a FI relé meglétét és működését,
• a védővezetőt,
• a konnektorok földelését,
• a konyhai áramköröket,
• a fürdőszobai elektromos biztonságot,
• a bojler, mosógép, sütő csatlakozását,
• a világítási áramköröket,
• a korábbi javítások szakszerűségét.

A VBF nemcsak jogi és dokumentációs kérdés, hanem a bérbeadó és a bérlő közös érdeke. Egy biztonságos elektromos hálózat kevesebb hibát, kevesebb vitát és kisebb kockázatot jelent.

Régi lakások és panellakások elektromos hálózata

Régi lakásokban és panellakásokban gyakori probléma, hogy a hálózatot nem a mai elektromos terhelésekre tervezték. Kevés konnektor, régi vezeték, elavult biztosítéktábla, kevés áramkör, földelési problémák és korábbi házi barkácsmegoldások is előfordulhatnak.Régi ingatlanoknál gyakori hibák:

• alumíniumvezetékes hálózat,
• régi olvadóbiztosíték,
• hiányzó FI relé,
• földeletlen konnektor,
• túl kevés áramkör,
• konyhai túlterhelés,
• kötődobozokban laza kötések,
• régi kapcsolók és konnektorok,
• toldott vagy szabálytalan vezetékek,
• nem megfelelő fürdőszobai elektromos kialakítás.

A VBF segítségével eldönthető, hogy a hálózat használható-e biztonságosan, kisebb javítások szükségesek-e, vagy teljesebb elektromos korszerűsítés indokolt.

Felújítás után miért érdemes ellenőriztetni az elektromos hálózatot?

Lakásfelújításkor gyakran történik villanyszerelési módosítás: új konnektorok, kapcsolók, lámpák, konyhai kiállások, sütő és főzőlap bekötés, mosogatógép, mosógép, bojler, klíma előkészítés, biztosítéktábla csere vagy hálózatbővítés. Ilyenkor különösen fontos, hogy a munka ne csak működjön, hanem biztonságos is legyen.Felújítás után a VBF segít ellenőrizni:

• a védővezető folytonosságát,
• a FI relé működését,
• a szigetelési ellenállást,
• a hurokimpedanciát,
• a zárlati áram értékelését,
• a biztosítéktábla kialakítását,
• a konyhai és fürdőszobai áramkörök biztonságát,
• a kivitelezés szakmai megfelelőségét.

A felújítás végén elvégzett ellenőrzés azért fontos, mert utólag, burkolás és festés után már sokkal nehezebb javítani a hibákat.

Milyen jelek utalnak arra, hogy a lakás elektromos hálózatát ellenőriztetni kell?

Nem kell megvárni az adásvételt vagy bérbeadást. Ha az ingatlanban visszatérő elektromos hiba jelentkezik, érdemes VBF-et vagy részletes villamos ellenőrzést kérni.Figyelmeztető jelek:

• gyakran leveri a biztosítékot,
• leold a FI relé,
• melegszik a konnektor,
• villog a világítás,
• égett szag érezhető,
• zúg az elosztótábla,
• régi a biztosítéktábla,
• nincs FI relé,
• nem ismert a földelés állapota,
• több hosszabbítót használnak tartósan,
• nagy teljesítményű készülék kerül beépítésre,
• régi vagy ismeretlen állapotú az ingatlan.

Ezek a jelek nem mindig jelentenek azonnali veszélyt, de mindenképpen indokolják az ellenőrzést.

Mit kap az ügyfél a felülvizsgálat végén?

A villamos biztonsági felülvizsgálat végén minősítő irat készül. Ez tartalmazza a vizsgált ingatlan adatait, a vizsgálat jellegét, a méréseket, az eredményeket, a feltárt hibákat és a minősítést. A dokumentum alapján az ügyfél pontosabb képet kap arról, hogy az ingatlan elektromos hálózata megfelelő, javítandó vagy veszélyes állapotú.A minősítő irat hasznos lehet:

• adásvételhez,
• bérbeadáshoz,
• banki vagy biztosítási ügyekhez,
• tulajdonosi döntésekhez,
• felújítás tervezéséhez,
• javítási ajánlat készítéséhez,
• későbbi ellenőrzésekhez.

A jó dokumentáció érthető, áttekinthető és szakmailag megalapozott. Nemcsak mérési számokat tartalmaz, hanem a hibák jelentőségét is segít értelmezni.

Gyakori kérdések lakossági VBF esetén

Kell VBF lakás eladásakor?

A hatályos szabályozás szerint lakóépületben lévő lakás villamos berendezésén bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor villamos biztonsági felülvizsgálat szükséges, ha nincs 6 évnél nem régebbi minősítő irat. Vannak kivételi feltételek is, ezért konkrét esetben mindig az adott ingatlan műszaki állapotát kell vizsgálni.

Elég, ha működik a FI relé?

Nem. A FI relé nagyon fontos biztonsági eszköz, de önmagában nem bizonyítja, hogy az egész hálózat megfelelő. Vizsgálni kell a védővezetőt, földelést, EPH-t, szigetelési állapotot, hurokimpedanciát, elosztótáblát és a teljes rendszer kialakítását is.

Régi lakásnál kötelező a teljes felújítás?

Nem feltétlenül. A VBF célja először az állapot megállapítása. Lehet, hogy kisebb javítás elegendő, de előfordulhat, hogy a hálózat annyira elavult vagy veszélyes, hogy részleges vagy teljes felújítás szükséges.

Mikor érdemes a VBF-et elvégezni felújításnál?

A legjobb megoldás, ha már a felújítás tervezésekor történik előzetes ellenőrzés, majd a villanyszerelési munkák után megtörténik a végső mérés és dokumentálás.

SOS Szerviz – VBF lakásokhoz, családi házakhoz és bérbe adott ingatlanokhoz

A SOS Szerviz villamos biztonsági felülvizsgálati szolgáltatása segítséget nyújt lakástulajdonosoknak, bérbeadóknak, vevőknek, eladóknak és ingatlankezelőknek. A cél a biztonságos elektromos hálózat, az átlátható dokumentáció és a szakmailag megalapozott minősítő irat.Ha ingatlan eladás, vásárlás, bérbeadás, felújítás vagy régi elektromos hálózat ellenőrzése miatt villamos biztonsági felülvizsgálatra van szüksége, kérjen szakmai segítséget.SOS Szerviz – villamos biztonsági felülvizsgálat lakásokhoz, családi házakhoz, panellakásokhoz, bérbeadáshoz, tulajdonosváltáshoz és felújítás utáni ellenőrzéshez Debrecenben és környékén.